GEG-Pflichten für Eigentümer:innen einfach erklärt
Sie besitzen ein Haus oder planen einen Neubau und fragen sich, welche Pflichten das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Sie bereithält? Sie sind nicht allein – kaum ein anderes Gesetz wurde in den letzten Jahren so oft verändert.
Dieser Artikel gibt Ihnen einen ersten, verständlichen Überblick. Er ersetzt keine individuelle Energieberatung und keine Rechtsberatung, sondern zeigt Ihnen, worauf Sie achten sollten.
Kurz gesagt
- Das GEG regelt energetische Mindestanforderungen für Neubau und Bestand – bei Bauteiltausch, Anbau und vor allem bei der Heizung.
- Zum 29. Juli 2026 ist ein wesentlicher Teil eines neuen Gesetzes in Kraft getreten, des sogenannten Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), das die bisherige Heizungsregelung im GEG ablöst.
- Weil sich die Rechtslage gerade verändert hat, sind einige Details im Sommer 2026 noch nicht abschließend geklärt. Ich weise das im Text jeweils aus.
Wichtiger Stand-Hinweis vorab: Dieser Artikel wurde Anfang August 2026 erstellt – also nur wenige Tage nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Ich bin nicht vollständig sicher, wie einzelne Detailfragen (etwa zur Beratungspflicht vor einem Heizungstausch oder zum genauen Fortbestand des Betriebsverbots alter Heizkessel ab 2044/2045) in der finalen Fassung geregelt sind, da sich hierzu unterschiedliche Angaben finden. Verlassen Sie sich bei einer konkreten Entscheidung bitte nicht allein auf diesen Text, sondern prüfen Sie den aktuellen Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de oder lassen Sie sich individuell beraten.
1. Neubau: Niedrigstenergie-Standard und erneuerbare Wärme
Für Neubauten gilt weiterhin ein energetischer Mindeststandard, der über ein sogenanntes Referenzgebäudeverfahren nachgewiesen wird. Ergänzend besteht eine Pflicht, einen Teil der Wärmeversorgung aus erneuerbaren Energien zu decken. Die genauen Anforderungen hängen von Gebäudeart und -nutzung ab – hier lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einer Energieberatung, damit Planung und Nachweis zusammenpassen.
2. Bestand: Dämm- und Nachrüstpflichten bei wesentlichen Änderungen
Wenn Sie ohnehin Bauteile austauschen oder erweitern – etwa bei einer neuen Fassade oder einem neuen Dach –, greifen ab einem bestimmten Umfang der Maßnahme Dämmpflichten. Auch für die Anlagentechnik gibt es Nachrüstpflichten, zum Beispiel die Dämmung zugänglicher Heizungsrohre. Ob und in welchem Umfang eine konkrete Maßnahme bei Ihnen „wesentlich" im Sinne des Gesetzes ist, sollte im Einzelfall geprüft werden.
3. Heizungstausch: Die 65-Prozent-Pflicht ist entfallen
Das war die größte Änderung der letzten Wochen: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die bisherige Pflicht entfallen, neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Damit entfällt auch die bisherige Kopplung dieser Pflicht an die kommunale Wärmeplanung. Sie können also weiterhin Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridheizung – aber auch wieder Gas- und Ölheizungen ohne feste Erneuerbaren-Quote einbauen lassen.
Neu eingeführt wurde stattdessen eine sogenannte Biotreppe: Wer künftig eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss laut den mir vorliegenden Quellen ab 2029 einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe (z. B. Biomethan, Bioöl, bestimmte Wasserstoffarten) einsetzen – mit dem Ziel, bis 2045 vollständig klimaneutral zu heizen. Die genauen Prozentsätze und Zwischenschritte werden zum Teil noch in einem separaten Gesetz konkretisiert, das laut offizieller Ankündigung bis Ende 2026 vorliegen soll. Ich würde diese Zahlen vor einer Investitionsentscheidung noch einmal aktuell gegenprüfen.
Ob die bisherige Pflicht zum Austausch sehr alter Heizkessel (Konstanttemperaturkessel nach rund 30 Betriebsjahren) sowie ein absehbares Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2044/2045 unverändert fortbestehen, wird in den Quellen, die mir vorliegen, nicht einheitlich beschrieben – auch das bitte ich Sie, im Einzelfall zu prüfen oder mit mir zu besprechen.
4. Energieausweis-Pflichten
Unabhängig von der Heizungsdebatte gilt weiterhin: Bei Verkauf oder Vermietung ist ein gültiger Energieausweis vorzulegen, mit Pflichtangaben bereits in der Immobilienanzeige. Für bestimmte Nichtwohngebäude besteht zusätzlich eine Aushangpflicht.
5. Was droht bei Verstößen?
Verstöße gegen GEG-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten, die von den zuständigen Landesbehörden geahndet werden können; die Kontrolle des Heizungstauschs erfolgt üblicherweise über die Schornsteinfeger:innen. Die konkrete Bußgeldhöhe hängt vom jeweiligen Verstoß ab – auch hier gilt: Details bitte aktuell prüfen, da sich mit der Gesetzesänderung auch der Bußgeldrahmen angepasst haben könnte.
Fazit
Die eine große Pflicht – 65 Prozent Erneuerbare bei jeder neuen Heizung – ist seit Ende Juli 2026 Geschichte. Dafür sind neue, kleinteiligere Anforderungen entstanden (Biotreppe, ggf. Grüngasquote), deren Details sich zum Teil erst in den kommenden Monaten klären. Für Sie als Eigentümer:in bedeutet das: mehr Technologieoffenheit, aber auch mehr Beratungsbedarf, um die für Ihr Gebäude wirtschaftlich sinnvollste Lösung zu finden.
Gerne bespreche ich mit Ihnen, welche GEG-Pflichten konkret für Ihr Gebäude und Ihr Vorhaben gelten – und wie Sie mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) Schritt für Schritt und förderfähig vorgehen können. Sprechen Sie mich einfach an.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung und keine Einzelfallprüfung. Stand: Anfang August 2026, wenige Tage nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes – bitte vor verbindlichen Entscheidungen den aktuellen Gesetzestext (gesetze-im-internet.de) sowie aktuelle Hinweise des Bundeswirtschaftsministeriums prüfen.